Кепілде тұрған пәтерді сатып алуға бола ма?
oldkaz.kyzylorda-news.kz. Банкте кепілде тұрған пәтерді тікелей сатушыдан сатып алуға бола ма? Кепілде тұрған жылжымайтын мүлікті сатып алу қауіпті емес пе? Тәуекелге бел бусаңыз қандай қауіп-қатерден сақтану керек? Тікелей банктен немесе аукционнан сатып алу үшін нені білу керек? Сарапшылардың ескертулері мен кеңестеріне құлақ түріңіз.Пәтер сату хабарландыруларында кепілде тұрған пәтерлер қызылмен белгіленген. Қазір ондай ұсыныстар 6 мыңнан асады екен. Кейбіреулер оны елемейді, өйткені құжаттардағы қиындықтар мен оның алдыңғы қожайындарымен дау-жанжал тумасын дейді және келісім-шарттың заңды-заңсыздығына күмәнданады.
Кепілдегі мүлікті сатудың екі негізгі түрі бар.
1.Банктің қатысуынсыз
Кепілде тұрған пәтерді тікелей сатушыдан сатып алуға болады. Ол үшін оның банкпен келісім-шартында кредитті айыппұлсыз мерзімінен бұрын жабу мүмкіндігі көрсетілуі керек. Заемшының ешқандай қарызы және мерзімін өткізіп алуы болмауы керек.
Бұны сатушының несие мерзімі аяқталып қалған кезде және сіз берген кепілақы оның қарызын толық жабуға жетуі тиіс. Бұл жағдайда сіз нотариуста кепілақыны рәсімдеп, ақшаны сатушыға бересіз, ал ол өз кезегінде банк алдындағы қарызын жабады. Сөйтіп пәтер ауыртпалықтан шығады. Сіз қалған соманы жеке меншік иесіне беріп, шарт жасасасыз.
Егер кредитін жабуға үлкен сома қажет болса, онда сақ болыңыз. Онда міндетті түрде алдын ала келісім-шарт толтырып, онда айыппұл санкциясы мен қарыз шартын көрсетіңіз.
«Жылжымайтын мүлікке ауыртпалық салынған соң мәсіле екіге бөлінеді. Сатып алушы алдымен сатушының банк алдындағы қарызын жауып, мүлікті қамаудан босатады. Іс жүзінде, сату-сатып алу болып табылмайды. Мәміле тек ауыртпалықтан босатылған соң ғана жасалады. Теориялық тұрғыдан алғанда, мүлік қамаудан алынған кезде сатып алу келісім-шартына қол қойылмаса, сатушы шарт жасаудан бас тартуы мүмкін. Бірақ бұл сирек кездеседі»,- деп ескертеді адвокат Бақыт Қасымбеков.
2. Банктің қатысуымен
Сатып алушылардың қолында дайын ақша болмайтын кез жиі кездеседі. Олардың өздеріне ипотекалық кредит қажет. Олар оны банктен алып, ал банк өз кезегінде қажет ақшаны кез келген уақытта береміз деген кепілхат беруі керек. Сатып алушының кепілдігі туралы хатпен сатушы несие алған банкке барады. Осы құжаттың негізінде жылжымайтын мүлік кепілдіктен шығарылады. Сосын нысанды сатып алушының атына қайта тіркеу процесі жасалады.
2.1 Егер ол ипотека болса Сатушы сізге кепілдіктегі пәтерді ипотека бойынша міндеттемелер қабылдаған жағдайда беруге құқылы. Бұл жағдайда сіздің төлем қабілеттілігіңіз және ипотекалық несие берілетін банктің шешімі ескеріледі. Қарыздық міндеттемелерді өзіңізге беру үшін қаржы ұйымымен келісім жасасасыз. Яғни, сіздің кредитіңіздің сомасы - сатушының төлей алмаған қалдығы. Ал оның бұрыннан берілген қаражатын аудару туралы өзіңіз келісесіз.
Ескерту: Сіз ипотеканы төлеп бітірмейінше, пәтер банктің ауыртпалығынан шығарылмайды. Ал мұндай әрекетке барлық банк келісе қоймайды.
2.2. Кепілге қойылған пәтерді тікелей банктен немесе аукционнан сатып алу Қарыз алушы белгілі бір себептермен қарызын немесе оның пайызын төлеуді тоқтататын кез болады. Сол кезде банк өз шығынын жауып, ақшаны қайтару үшін кепілге қойылған мүлікті сату қамына кіріседі.
Ол арнайы порталдарда, бұқаралық ақпарат құралдарында және екінші деңгейлі банк сайттарында кепіл берушінің келісімімен немесе сот / сот тәртібімен аукционда мекен-жайы (тікелей) сату туралы жарнама орналастыру арқылы өтеді.
Бірінші жағдайда жылжымайтын мүлік кепілін қолма-қол ақшаға, несиеге және бөліп төлеу арқылы сатып алуға болады (сатып алу және өтеусіз пайдалану келісім-шарты алдын-ала жасалады). Әр банктің шарты әртүрлі, кейбіреулерінде тіпті арнайы жеңілдік жасалған бағдарламалары бар.
Ал аукцион туралы айтар болсақ, банк омбудсмен Ерсерік Сиырбаевтың айтуынша, бұл «Ипотека туралы» Қазақстан Республикасының Заңының 4-тарауында айқын көрсетілген.
Оны жүргізу үшін банк алдымен заңда көрсетілген үрдісті жүргізеді: қарыз алушыға / кепіл берушіге нысанды өткізудің басталғаны туралы сату туралы хабарлама, содан кейін тендерлер туралы хабарлама, сіздің веб-сайтыңызда және ипотекалық жылжымайтын мүлікті сату туралы бұқаралық ақпарат құралдарында жариялау туралы хабарлама жіберіңіз. Бұл сауда-саттық басталғанға дейін кемінде 10 күн бұрын болуы керек.
Айта кету керек, банк заңнамада белгіленген тәртіпті сақтамаған жағдайда, ол сатып алушы үшін жағымсыз салдарға әкеліп, тіпті аукцион жарамсыз деп танылуы мүмкін.
Кепілге салынған мүлікті сот тәртібімен өндіріп алу жағдайында аукционды жеке атқарушы орган жүзеге асырады.
Аукционға шығарылғаны туралы хабарландыруда мына мәлімет болуы тиіс:
- нысанның толық сипаттамасы;
-нақты орналасқан жері;
-шарт бойынша қарастырылған жағдайда кепілдік жарнаның мөлшері;
-өзіндік құнын төлеу тәртібі мен мерзімі;
-сауда-саттық өткізу уақыты мен орны;
-банктің атын, мекен-жайын, телефон нөмірін, төлем дерегі.
Аукционға қатысуға өтінімдерді қабылдау мынадай хабарламаны жариялау күнінен басталады.
Қатысушы ретінде тіркелу үшін (банк үлгісінде) жеке басын куәландыратын құжат (заңды тұлғалар жарғының нотариалды куәландырылған көшірмесін және заңды тұлғаны тіркеу туралы куәлікті қосымша ұсынады) және қажет болған жағдайда кепілдік жарнасын төлеу туралы түбіртекті ұсынуы қажет. Әдетте, бұл кепіл құнының 5-15% құрайды. Нәтижесінде пәтер сатып алмаған болсаңыз, ақы қайтарылады. Бірақ аукционға қатысудан бас тартқан жағдайда банкте қалады.
Аукционды ұтып алғаннан кейін сіз аукционның нәтижесін жазып, толық құнды төлегеннен кейін - кепілді мүлік туралы түпнұсқалық құжаттар мен кепілзатты қайтарып алу туралы хат аласыз.
Кепілдің иесі сотқа баруға және аукционның қорытындысын аяқтағаннан кейін үш ай ішінде шағымдануға құқылы. Егер сот заң бұзушылықты тапса, сату жарамсыз деп танылады.
Бұған дейін банктер төлемдерді кейінге қалдырған ипотека иелерінен кепілді мүлікті алып отыратын және басқа амалы жоқ болды.
Ал 2019 жылдан бастап «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңға өзгертулер енгізіліп, оған сәйкес қарыз алушы кепілге салынған мүлікті өз бетінше сата алады. Дегенмен, бұл үшін сіз банктің келісімін алуыңыз керек және пәтерді үш айда сатып үлгеруіңіз қажет.
Банктер мынадай ұсақ бұзушылықтары бар үйлерді ала алмайды:
- орындалмаған міндеттеменің сомасы (айыппұлды ескерместен - өсімпұл, айыппұл) келісімшарт бойынша тараптар айқындаған кепілге салынған мүліктің құнынан 10 пайыздан аз болса;
- егер мiндеттемелердi орындау мерзiмiн ұзарту мерзiмi үш айдан аз болса.
Қауіп-қатері мен берілетін кеңестер
Ең басты проблема – жаңа пәтерге кіру. Банк бұрынғы қожайынды шығара алмайды. Ал жаңа қожайын оны сот тәртібімен ғаға пәтерді босатқызуға мәжбүрлейді. Бірақ бұрынғы қожайын мәмілені заңсыз деп жариялап, қарсы сотқа беруі мүмкін. Тіпті құжаттар мінсіз рәсімделсе де сот талқылауы мен қосымша тексерулер көп уақытыңды алып, жүйкеңді тоздыруы мүмкін.
Халық банкі атап өткендей, банк қарызгерді кепілге қойылған пәтердің сатылатынын айтып, хабардар етуге міндетті және сатып алушы мына шарттарды білуі тиіс:
- Соттың заңды күшіне енуі кезінде сот орындаушысы күшіне енген сот шешімі болған кезде қарыз алушыға кепіл мүлкін өндіріп алу туралы хабардар етеді.
Босатылған үйде ешкімнің тұрып жатпағанын анықтап алыңыз. Кейде үйде әлі де тұрып жатқанда ол үй елеулі жеңілдікпен сатылады (жалпы алғанда бастапқы құны бойынша жеңілдіктер мүмкін, бірақ бұл кіріс клиент өтінімдеріне сәйкес жеке қарастырылады). Қандай жағдай болмасын, банк сатып алушыны сот шешімі шықса да пәтерден шықпаған тұрғындар туралы хабардар етуі тиіс. Бұл кепілді сатып алуға дайын ба, тұрғындарды үйден шығару міндеттемесін өз мойнына ала ма, оны өзі шешеді.
ForteBank және Халық банкі сарапшылары банктен тікелей ипотекалық жылжымайтын мүлікті сатып алғанда мынаны ескеру керектігін айтады:
- Мекенжайды жүзеге асыру тек қарыз алушының келісімімен жүзеге асырылады. Ипотекалық мүлікті сатып алмас бұрын, банктен бұрынғы пәтер иелері туралы барлық қажетті ақпаратты алыңыз. Ипотека пәтерінің иесінің және резиденттерінің банкке беруі туралы құжатталған келісімін сұратыңыз. Сатып алусату мәмілесін тіркеу үшін қарыз алушыны және сатып алушыны сәйкестендіруді, сондай-ақ мүлікті сату / сатып алу туралы жұбайының келісімін талап етеді.
- Негізгі құқықтық құжаттарды тексеріңіз: банкке меншік құқығын тіркеу туралы куәлік/сатушының, сатуға арналған келісімшарт, пәтердің техникалық паспорты (оның ішінде балкон мен лоджиялардың жалпы ауданы, құрылыс жылы, қайта құру), ауыртпалық туралы анықтама және нысанның техникалық сипаттамасы.
- Жылжымайтын мүлікті қарап, жақсылап танысыңыз, коммуналдық төлемдерді тексеріңіз, мүліктік салық бойынша берешектердің болуы / болмауы және қарыз алушымен / кепіл берушімен мүлікті беру мерзімімен және пәтерді босатуымен келісіңіз.
- Пәтерді бөліп төлеуге алған кезде оның барлық сомасын төлеп бітпейінше, үй банктікі болып саналады. Сондықтан, мүлікке салынатын салықты заңды тұлға ретінде төлеуге тура келеді – ол жалпы құнның 1,5%.
